マンションを売る時何年目だと税金が安くなるのか?

マンション売却 何年目 税金
難しい話なので、誰かに丸投げしたい話かもしれませんが、どうしても正確に把握しておかなければならない話ですね。
マンションを売る時、何年目で売ると税金が安くなるとか・・・聞いたことがあるなー!!

そうなんです。
マンションの売り時で、税金の金額がかなり変わってきます。
つまり、手取り額が変わってきますので、うっかりあと数ヶ月後に売れば良かったー!!とならないように、しっかり税金についてのポイントをこの記事で押さえてください。

ただ、税金については、毎年微妙に変わったりしますので、この記事でもフォローはしていきますが、個々の相談は税務署で確認してください。

マンションを売ったのに、税金を払わなくていい人とは?

①マンションを購入した価格より安く売った人
②居住していたマンションを売った場合、その売った時の利益が3000万円以下だった人

では、詳しくできるだけ簡単に説明していきます。

マンションを売る時何年目だと税金が安くなるのか?

マンション売却時には、いろいろな税金がかかってきます。
ただし、いろいろな条件があります。
そのマンションが居住用だったのか投資用だったのか、あるいは、いくらで売却したのか、売却で利益はでたのか・・・などです。

ここでは、居住用で使っていたマンションを売却し、利益が出た場合を想定して説明していきます。

居住用マンションの売却で、利益がでた場合

マンション売却時、居住用として5年以上住んでいれば、税率が低くなる

長期譲渡所得(5年超)では、所得税・住民税合わせて20%の税率に対し、短期譲渡所得(5年以下)では、39&の税率になります。

税率が20%か39%かというと、ほぼ倍の税率になるかどうかということですから、マンションを売却し、安く税率を抑えたいと思うのであれば、5年超か5年以下かというのは、非常に重要な要素です。

所得税住民税合計
長期譲渡所得(5年超)15%5%20%
短期譲渡所得(5年以下)30%9%39%
平成49年12月31日まで復興特別所得税として所得税の2.1%相当が上乗せされます。

つまり、5年超であれば、20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)、5年以下であれば、39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)となります。
計算式は、15*1.021=15.315%です。

ただし、この所有期間の数え方がちょっと普通と違うのでチェックが必要です。
つまり、所有期間とは、最初にマンションを買った日から売却した日までの期間ではないということです。
「所有期間」は1月1日を基準として数えます。

たとえば、平成30年4月1日から所有したマンションを平成35年4月1日に売却した場合、「所有期間5年」とはみなされません。平成36年1月1日を経て初めて「5年」とみなされるのです。

つまり、簡単に言えば、マンションを買ってから1月1日を何回経過したかということで税務署は見ます。足掛け6年目に入ってはじめて「5年」とみなされるわけです。

これを知らずに、売るタイミングを間違って高い税金を支払わなければならない例も多々あるので、気をつけてください。

居住用マンションの場合、所有期間にかかわらず利益に対して3,000万円の控除がある

この控除のがあるからこそ、さきほど税金を支払わなくていいと書いた「②売った時の利益が3000万円以下だった人」ということが言える訳なんです。

先程の表に控除について記載すると以下になります。

税率
長期譲渡所得(5年超)譲渡益に対して3000万円を差し引いてから税率20%
短期譲渡所得(5年以下)譲渡益に対して3000万円を差し引いてから税率39%

居住用マンションを売った方は、3,000万円の控除があるので、多くの人は税金を支払わなくてよくなるかもしれません。

10年超所有している方向けの軽減税率の特例もある

これは、3000万円の控除と一緒に使うことができる特例の税率になります。
3000万円の控除を使っても、税金を支払らなければいけない場合、10年超の所有でさらに軽減税率になります。

①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

表に追記するとこうなります。

税率
長期譲渡所得(10年超)①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14%
(所得税10%、住民税4%)
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20%(所得税15%、住民税5%)
長期譲渡所得(5年超)20%
(所得税15%、住民税5%)
短期譲渡所得(5年以下)39%
(所得税30%、住民税9%)

マンションを売る時何年目だと税金が安くなるのか?【まとめ】

ここまで読んでいただければ、節目の年は5年、10年ということになります。
ただし、多くの方は、居住用のマンションであれば、利益に対して300万円の控除があるので、税金は0円ということになるかと思います。

最後に、税金を支払うのかどうかを簡単に手順を追ってチェックするとこのようになります。

税金が0円の場合

1.マイホームの売却である
2.マイホームの売却で利益がでた
3.譲渡益が3000万円以下である
4.3000万円の特別控除により、税金は発生せず!!

税金が長期譲渡所得の税率で課税する場合

1.マイホームの売却である
2.マイホームの売却で利益がでた
3.譲渡益が3000万円以上である
4.所有期間が10年超ではない
5.所有期間が5年超である
6.3000万円の控除+長期譲渡所得の税率で課税

税金が長期譲渡所得の税率で課税する場合

1.マイホームの売却である
2.マイホームの売却で利益がでた
3.譲渡益が3000万円以上である
4.所有期間が10年超ではない
5.所有期間が5年以下である
6.3000万円の控除+短期譲渡所得の税率で課税

利益が3000万円以上かつ10年以上居住用として使用していた場合で、自宅を買い換えるという条件で、特定居住用財産の買い換え特例というのが適用される場合があり、複雑なので、別の紙面で説明したいと思います。

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